הצעת חוק שכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה)

עמדת המדד-התנגדות מלאה

  • עיקרי החוק

הצעת חוק שכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התשע"ה–2015 מתיימרת להסדיר בחקיקה את יחסי הכוחות בין שוכר ומשכיר דירה.

כך מוצע לדוגמה לקבוע הגבלה על העלאת מחירי השכירות, לקבוע סטנדרטים הולמים של בטיחות ותנאי מחיה, לעגן חובת גילוי של המשכיר כלפי חוזי שכירות קודמים בנכס, להסדיר את האחריות לתיקון פגמים במושכר ועוד.

על מנת לאפשר אכיפה יעילה של החוק, מוצע לאפשר לבית המשפט לפסוק פיצוי בלא הוכחת נזק בשל מעשה או מחדל שביצע המשכיר בניגוד להוראות החוק, וכן מוצע לקבוע כי משכיר ושוכר לא יוכלו להתנות על הוראות חוק זה בהסכם שכירות ביניהם.

  • תמצית חוות הדעת

  1. מציעי החוק הזמינו חוות דעת ששללה את הצורך בחוק והזהירה מפני השפעותיו השליליות: הקטנה הדרגתית של מלאי הדירות לשכירות, יצירת סטנדרט נמוך של איכות הדירות ותחזוקתן, אפליה בין סוגי שוכרים שונים והקטנת הגמישות של השוכרים למעבר דירה.

  2. חוות הדעת לא הצביעה על כשל או יחסי כוחות לא נכונים בשוק השכירות.

  3. המלצת ה-OECD לשפר בישראל את יכולת האכיפה של חוזי השכירות על ידי שני הצדדים אינה מיושמת בחוק.

  4. החוק נותן ללא הצדקה עדיפות מוחלטת לשוכר.

  5. החוק פוגע בחירות המשכיר ובזכות הקניין שלו.

  6. החוק פוגע באחריות האישית של השוכר ואף בחירות שלו להתנות על סעיפי החוק.

  7. הליך המדיניות שנחשף בהצעת חוק זו – פעולה פופוליסטית, לא זהירה המנוגדת לעמדת אנשי המקצוע – סותר ערכים רבים של המדד כגון: יעילות, שקיפות, הסתמכות על מחקרים ומידע אמין, זהירות כלפי כספי ציבור וכו'.

אנו ממליצים להתנגד להצעת חוק זו.

  • פרטים טכניים על הצעת החוק

  1. הצעת החוק מתבססת על תזכיר חוק השכירות ההוגנת (תיקוני חקיקה והוראת שעה), התשע"ה–2014, שפורסם באתר משרד המשפטים בתאריך 24.11.2014.

הצעות חוק דומות בעיקרן הונחו על שולחן הכנסת העשרים על ידי חברי הכנסת יאיר לפיד ויעל גרמן (פ/1217/20) ועל ידי חברת הכנסת סתיו שפיר וקבוצת חברי הכנסת (פ/1229/20).

  1. ההצעה בנויה כתיקונים לחוק השכירות והשאילה, התשל"א 1971.

  • רקע

שוק השכירות בישראל מהווה כ-27% ממלאי הדירות בישראל. שיעור זה שמר על יציבות בין השנים 2006-2013. העיר בעלת שיעור השכירות הגבוה ביותר הינה תל אביב, שם 46.4% מהדירות הן בשכירות[1]:

בין השנים 2007-2013 מחירי הדירות למגורים עלו בשיעור של 75.6% נומינלי ו-47.5% ריאלי. מחירי השכירות למגורים לעומת זאת עלו בשיעור של 35.2% נומינלי ו-13.3% ריאלי. הקצב הריאלי השנתי של עליית מחירי השכירות עמד על 1.8% בלבד.

על פי ניתוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת, כמות הדירות להשקעה שנרכשו בין השנים 2007-2012 עולה באופן ניכר על הביקוש כך שצפויה אף ירידה במחירי השכירות החל מ-2014.

דו"ח ה-OECD מ-2011 התייחס למצב הרגולציה בשוק השכירות בישראל[2]:

כפי שניתן להבין מהציטוט לעיל, למרות שישראל נמצאת בתחתית סולם ההגנה על השוכר, ההמלצה של ה-OECD אינה להעלות את הרגולציה בנושא אלא להיפך הם משבחים את המצב הקיים וממליצים לחזק רק את היכולת של שני הצדדים לאכוף את תנאי החוזה ביניהם באמצעות בית המשפט.

לבקשתה של חברת הכנסת סתיו שפיר כתב מרכז המחקר והמידע של הכנסת דו"ח על השפעותיה הצפויות של החקיקה ובו הוא מצטט מחקר של ה-OECD[3]:

"הרגולציה בשוק השכירות באה לרוב לתקן פגמים בשוק. כך למשל, סטנדרטיזציה של חוזי השכירות נועדה למנוע מצב בו בעל הדירה יוכל לנצל את כוח השוק שלו כלפי דייריו, או מצב בו הדיירים יוכלו לחבל ברכוש של הדירה או לא לשלם את השכ"ד (כאשר לא מוטלות סנקציות על אי תשלום השכ"ד). רוב המחקרים מעלים כי בממוצע הרגולציה על השכירות פועלת במעט לטובת הדיירים, אך רגולציות אלה בקושי מיושמות. בקרב המדינות שנסקרו לעיל עולה, כי אין הוכחה מוצקה לכך שמחירי השכירות הם נמוכים יותר במדינות בהן מונהג פיקוח קפדני יותר על השכירות. במקום זאת, ייתכן שהרגולציה על מחירי השכירות תביא לחלוקה מחדש של ההכנסות בקרב קבוצות שוכרים שונות. כך למשל, במדינות בהן מחירי השכירות מפוקחים, בעלי הדירות נוטים להעלות את השכ"ד עבור שוכרים חדשים על מנת לפצות את עצמם על ההפסד שנגרם להם מאי יכולתם לייקר את השכ"ד בתקופה בה דירתם היתה מושכרת, בשל מנגנון הפיקוח. מכאן, שהרגולציה יכולה להפלות בין משקי בית המחליפים דירות לרוב, לבין אלה הנשארים תקופות ארוכות באותה דירה ובשל כך נהנים מהיתרונות של הרגולציה (שכ"ד נמוך שלא מתייקר, הגנה על השוכר). לפי מחקר ה-OECD רגולציה מחמירה בשוק השכירות עשויה לגרום להפחתת ניידות המגורים של השוכרים, משום שהדיירים בדירות מפוקחות )על ידי הרגולציה( יסרבו לעזוב את הדירה כאשר מחירי השכירות נמוכים ממחיר השוק וכאשר ההגנה על החזקה בדירה גבוהה מאשר בפלח השוק הלא-מפוקח. באופן דומה, רגולציה קשוחה על יחסי שוכר-משכיר המגנה על הדייר, עשויה להפחית (לבעל הדירה) את התשואות על השכרת הדירה, ומכאן להקטין את התמריץ שלו להשקיע בדירה. ביחד, ההשפעות של רגולציה על היצע הדיור ועל התמריץ של הדייר להתפנות מהדירה, עשויות להקטין את התחלופה של הדיירים בשוק השכירות ולצמצם את ניידות המגורים"

"הרגולציה יכולה להביא לכך שבעלי הדירות ישקיעו פחות בתחזוקה ובשיפור הדירות בשל הקטנת התשואה על השקעתם. למרות השפעותיה המנוגדות של הרגולציה, פיקוח שכזה המתוכנן באופן יעיל יכול להיות מוצדק במקרים בהם עלויות המעבר (בין דירות שכורות) הן גבוהות וכאשר אין ביטוח לשוכרים שיגן עליהם מפני העלאות שכ"ד חדות ובלתי צפויות. הרגולציה על השכירות אמורה לספק הגנה על השוכרים ולהימנע מיצירת אפליה בין דיירים נוכחים לבין דיירים חדשים. פתרון הולם הוא שיטה לפיה מחירי השכירות יוכלו להשתנות הן עבור חוזי שכירות חדשים והן עבור חוזים מחודשים, בעוד העלאות מחירי השכ"ד במהלך תקופת השכירות תפוקחנה ותישמר הגנה הולמת על השוכרים.

מחקר של האיחוד האירופי[4] מעלה כי לרגולציה על מחירי השכירות עשויה להיות השפעה על גובה שכ"ד. הרגולציה יכולה להיות כוללת או חלקית, כלומר מתייחסת רק לחלק מהפרמטרים של השכירות (גובה שכ"ד, החזקה בנכס, איכות השכרת הנכס ועוד). ייקור מחירי השכ"ד יכול להיות מפוקח ברגולציה או יכול שייאסר לחלוטין (למשל, במקרים של תנאי משבר). שיטות, המשמשות לשם פיקוח על העלאות מחירי השכירות עבור שוכרים נוכחים והאפשרות להגבילן בחוק משתנות ממדינה למדינה. העיקרון המנחה הוא שהעלאות השכ"ד קשורות לקצב האינפלציה, בעיקר לשינויים במדד המחירים לצרכן. לעיתים, רק פיצוי חלקי בצורה של ייקור השכ"ד מותר לבעלי הדירות. מודל זה נהוג בכמה מדינות אירופאיות ומכונה בשם: "הצורה החלשה של פיקוח על שכ"ד". לפי המחקר, מחירי השכירות בחוזים ישנים נוטים לפגר אחר המחירים בחוזים החדשים. הגנה על דיירים נוכחים יכולה להקטין את מלאי הדירות המוצעות להשכרה. התוצאות של רגולציה נוקשה יכולה להיות צמצום הדרגתי של מלאי הדירות להשכרה בשוק הפרטי ולהוביל ליצירת סטנדרט נמוך של איכות הדירות ושל תחזוקתן. גם מחקרים נוספים מעלים ממצאים דומים[5]"

  • השפעה תקציבית

לא ידועה השפעה תקציבית מהותית.

  • פיזיבליות אכיפה

הצעת החוק מציעה לאפשר לבית המשפט לפסוק פיצוי בלא הוכחת נזק בשל מעשה או מחדל שביצע המשכיר בניגוד להוראות החוק, וכן לקבוע כי משכיר ושוכר לא יוכלו להתנות על הוראות חוק זה בהסכם השכירות ביניהם.

כאמור לעיל, על פי ה-OECD יכולת האכיפה של חוזי השכירות בישראל חלשה הן לצד השוכר והן לצד המשכיר. הצעת חוק זה מחזקת משמעותית את יכולת השוכר לאכוף את הצד שלו בחוזה אך מחלישה משמעותית את היכולת של המשכיר לאכוף את הצד שלו.

  • התאמה לערכי המדד

על פי ערכי המדד, התערבות ממשלתית בתחרות צריכה להיעשות במשנה זהירות ורק במקרים יוצאי דופן בהם ישנו כשל שוק מוכח ושברור מעל לכל ספק שכשל זה ייפתר באמצעות ההתערבות הממשלתית.

כפי שניתן להבין מהניתוח של ה-OECD ושל מרכז המחקר והמידע של הכנסת שוק השכירות בישראל אינו מאופיין ככשל שוק, עליית המחירים בקצב ריאלי של 1.8% (ואף ירידה צפויה בהמשך) היא סבירה לחלוטין ואינה מצביעה על יתרון לכוח עודף מצד המשכירים כפי שעולה מהצעת החוק. ההתערבות המוצעת בשוק לא רק שלא תפתור את כשל השוק שאינו קיים אלא אף תיצור כשלי שוק חדשים, תקטין את היצע הדירות ותפגע באיכות הדירות הקיימות.

דווקא את המלצת ה-OECD להגביר את יכולת האכיפה של שני הצדדים החוק אינו מאפשר.

הצעת החוק פוגעת בשני ערכים בסיסיים של המדד: חירות (ובכלל זה זכות הקניין) ואחריות אישית.

החוק מתיימר להכתיב הן למשכיר והן לשוכר את תנאי החוזה ביניהם ואינו מאפשר להתנות על סעיפי החוק ובכך מזלזל באחריות האישית של השוכר לקבוע מה ברצונו לשכור וביכולת שלו לנהל משא ומתן אחראי עם המשכיר.

לפלא הוא בעינינו כיצד מצעי החוק מתעלמים באופן מפגיע מן ההמלצות של בעלי המקצוע מתוך חוות דעת שהם בעצמם הזמינו.

בהצעת החוק אין גילוי נאות לכך או הסבר חלופי לצרוך בחקיקה. להבנתנו חקיקה כזו מצביעה על מניעים פופוליסטים וסותרת את כל ערכי המדד בקטגוריית "תהליך קביעת המדיניות".

[1] מממ, תיאור וניתוח שוק הדירות להשכרה והשפעת רגולציה מוצעת על הגבלת שיעור העליה בשכר-דירה 2014. יהורם אלבז, אגף בכיר מידע וניתוח כלכלי, משרד הבינוי והשיכון, דוא"ל, 04 בפברואר 2014

[2] 17 OECD, OECD Economic Surveys -Israel 2011, December 2011;

ארגון ה-OECD, סקירה כלכלית ישראל 2011, עמוד 61, דצמבר 2011

[3] OECD, Housing and the Economy: Policies for Renovation, 2011. Retrieved: February 27, 2014

[4] Eurostat (European Commission), The comparability of imputed rent, 2010.

[5] Library Economist Liberty, the concise encyclopedia of economics, Rent Control. Retrieved: February 28, 2014


Featured Posts

פוסטים אחרונים

  • RSS Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Twitter Social Icon
  • YouTube Social  Icon
דרכי יצירת קשר

"בצדק!" - עמותה למדיניות יהודית (ע"ר)

טרומפלדור 41 פתח תקווה

טלפון: 03-5317921

פקס: 077-5329494

דואר אלקטרוני: office@betzedek.org.il

דוקטורנט לכלכלה באוניברסיטת בר אילן.לשעבר שותף ומנהל חטיבת הייעוץ בחברת תבור כלכלה ופיננסים.במסגרת עבודתו בתבור ייעץ למשרדי ממשלה וגופים ציבוריים רבים, לבנקים, לחברות ביטוח, לפירמות גדולות ולשוק ההון.בין השאר ליווה את הפרטת נמל אילת, את הסכם הסחר עם סין, את בחינת כדאיות המענקים לאינטל, את תוכנית ההתייעלות של רשות האכיפה והגבייה...

1 / 21

Please reload

כל הזכויות שמורות לעמותת "בצדק!" 2016